Zurück zum Blog...

Der Gesetzgeber ist in Sachen „Corona“ weiterhin aktiv. Am 3.4.2020 wurden im Nationalrat, am 4.4. im Bundesrat drei weitere Gesetzespakete beschlossen. Gegenstand sind einerseits Anpassungen der bisherigen Regelungen zum Umgang mit COVID-19, aber auch ganz neue Bestimmungen. Hier eine kurze Zusammenfassung der wichtigsten Maßnahmen im Bereich des Mietrechts:

Kündigungsverbot bei Mietzinsrückstand

Gerät ein Mieter im zweiten Quartal 2020 in Zahlungsrückstand, kann er deswegen nicht gekündigt werden. Voraussetzung ist, dass der Mieter in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich eingeschränkt ist. Dies muss auch eine Folge der Maßnahmen zur Bekämpfung von COVID-19 sein.

In den Erläuterungen und in den Debatten war insbesondere von Mietern die Rede, die aufgrund der COVID-19-Maßnahmen ihre Arbeit verloren haben oder in Kurzarbeit sind. Diese Mieter haben aber Anspruch auf Arbeitslosengeld bzw. bei Kurzarbeit auf 80 bis 90% ihres bisherigen Entgelts – diese Begründung ist daher für einen so gravierenden Einschnitt nicht überzeugend. Auch in „normalen“ Zeiten schützt Arbeitslosigkeit nicht vor Kündigung des Mietvertrags. Ein weiteres Beispiel sind Selbständige, die ihren Betrieb schließen mussten.

Diese Gesetzesstelle tritt erst am 30.6.2022 außer Kraft. Erst dann kann also ein Mietzinsrückstand während der Corona-Pandemie als Kündigungsgrund herangezogen werden.

Auch dann bleibt dem Mieter aber noch die Möglichkeit, die Kündigung durch Zahlung des ausständigen Mietzinses bis zum Ende der mündlichen Verhandlung abzuwenden.

Gerichtliche Geltendmachung des Mietzinsrückstandes

Dem Vermieter ist es auch verwehrt, einen Mietzinsrückstand gerichtlich einzufordern. Der Mietzins wird gesetzlich bis zum 31.12.2020 „gestundet“. Erst dann ist eine gerichtliche Geltendmachung möglich. Das gilt für alle Zahlungen, die im April, Mai und Juni 2020 fällig werden.

Der Vermieter darf auch die Kaution nicht für die Begleichung des Rückstandes verwenden.

Beschränkung von Verzugszinsen, Ausschluss von Inkassospesen

Das Gesetz enthält eine Regelung zur Beschränkung von Verzugszinsen, die in allen Bereichen gilt. Es dürfen maximal die gesetzlichen Verzugszinsen in Höhe von 4% p.A.

Kosten für außergerichtliche Forderungsbetreibungen können nicht geltend gemacht werden (Inkassospesen). Der Gläubiger muss diese Kosten daher selbst tragen.

Aufschiebung von Räumungen

Eine Räumungsexekution – egal aus welchem Grund – kann aufgeschoben werden. Der Mieter muss aber einen entsprechenden Antrag stellen. Die Wohnung muss zur Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters notwendig sein. Eine Sicherheit muss dafür nicht geleistet werden.

Ein Aufschub kann aber abgewiesen werden, wenn schwere persönliche oder wirtschaftliche Nachteile für den Vermieter drohen.

Außerordentliche Verlängerung befristeter Verträge

Befristete Mietverträge, die zwischen 30. März und 1. Juli 2020 auslaufen, können ausnahmsweise für einen kurzen Zeitraum verlängert werden. Diese außerordentliche Verlängerung ist bis längstens 31.12.2020 möglich.

Normalerweise ist eine Verlängerung befristeter Mietverträge nur für mindestens weitere drei Jahre möglich.

Anwendungsbereich

Diese neuen Bestimmungen gelten nur für Wohnungsmieten – Geschäftsraummieten sind davon nicht erfasst. Aufgrund der weitreichenden Einschränkungen des Geschäftsbetriebs ist es aber denkbar, dass der Mietgegenstand nicht mehr zum ordentlichen Gebrauch dient und daher die Mietzahlung ausgesetzt werden kann.

Die Zusammenfassung ist nicht vollständig und zählt nur einige bedeutsame Punkte auf. Für eine detaillierte Beratung im Einzelfall stehe ich natürlich zur Verfügung.

Links:

3. COVID-19-Gesetz: https://www.parlament.gv.at/PAKT/VHG/XXVII/BNR/BNR_00022/index.shtml
4. COVID-19-Gesetz: https://www.parlament.gv.at/PAKT/VHG/XXVII/BNR/BNR_00023/index.shtml
5. COVID-19-Gesetz: https://www.parlament.gv.at/PAKT/VHG/XXVII/BNR/BNR_00024/index.shtml
Verordnungen und Erlässe des Gesundheitsministeriums zum Thema: https://www.sozialministerium.at/Informationen-zum-Coronavirus/Coronavirus—Rechtliches.html

Mag. Anna Spiegl, BA, Rechtsanwalt Innsbruck

Zurück zum Blog...